Стоимость недвижимости

Цена продажи недвижимости в конце 2009 года

 

 

 

 — стоимость продажи помещений в этом году

 — площадь помещений

 — уровень продажи помещений в предыдущем году

 — прогнозные изменения стоимости помещений

1. Жилые помещения:

 

 = 6180*9000=55620 тыс.руб.

 = 6180*(9000*(1+0,05)) = 6180*9450=58401 тыс.руб.

 = 6180*(9450*(1+0,05)) =6180*9922,5=61321 тыс. руб.

 = 6180*(9922,5*(1+0,06)) = 6180*10517,85=65000,3тыс. руб.

 = 6180*(10517,85*(1+0,06))=6180*11148,92=68900,3тыс. руб.

 = 6180*(11148,92*(1+0,07))= 6180*11929,3=73723 тыс. руб.

 

2. Коммерческие помещения:

 

 = 206*12000=2472 тыс.руб.

 = 206*(12000*(1+0,05)) = 206*12600= 2595,6 тыс. руб.

 = 206*(12600*(1+0,05)) = 206*14023,8= 2888,9 тыс. руб.

 = 206*(14023,8*(1+0,06)) = 206*14865,23= 3062,2тыс. руб.

 = 206*(14865,23*(1+0,06)) = 206*15757,14=3246 тыс. руб.

 = 206*(15757,14*(1+0,07)) = 206* 16860=3473,2 тыс. руб.

 

3. Парковочный холл:

 

 = 96*120000=11520 тыс.руб.

 = 96*(120000*(1+0,05)) =96* 126000=12096 тыс. руб.

 = 96*(126000*(1+0,05)) = 96*132300= 12700,8 тыс. руб.

 = 96*(132300*(1+0,06)) = 96*140238=13462,8 тыс. руб.

 = 96*(140238*(1+0,06)) = 96*148652,3= 14270,6 тыс. руб.

 = 96*(148652,3*(1+0,07)) =96*159058 =15269,6 тыс. руб.

 

 

Стоимость недвижимости

 

1. Общая стоимость недвижимости в 2009 году (из предыдущей таблицы)

 

2. Бухгалтерская стоимость на 2009 год = Бухгалтерская стоимость на 2004 год (29500 тыс.руб.) – 5*Амортизационные отчисления (2% * 29500 тыс.руб.)

3. Налоговая часть = Цена продажи недвижимости в конце 2009 года – Бухгалтерская стоимость на 2009 год

4. Налог на прибыль = 24% * Налоговая часть

5. Цена продажи недвижимости на конец 2009 года = Цена продажи недвижимости в конце 2009 года

6. Уплачиваемый налог = Налог на прибыль

7. Выплаты долга за привлеченный капитал = см. Раздел 2.5, 3 строка, 2009 год

8. Чистые кассовые поступления от цены продажи недвижимости = Цена продажи недвижимости в конце 2009 года – Уплачиваемый налог – Выплаты долга за привлеченный капитал

 

Кассовые поступления от сделок с недвижимостью

 

4. Погашение займа = см. Раздел 2.5, 3 строка

5. Годовой финансовый результат = см. Раздел 2.4, 8 строка

6. Амортизационные отчисления = см. Раздел 2.4, 5 строка

7. Цена продажи недвижимости = см. Раздел 2.6, Общая стоимость

8. Налог на прибыль = см. Раздел 2.6, 2-ая таблица, 4 строка

9. Платежи по займу = см. Раздел 2.6, 2-ая таблица, 7 строка

10. Кассовые поступления = – Начальная стоимость – Инвестиции + Заемный капитал – Погашение займа + Годовой финансовый результат + Амортизационные отчисления + Цена продажи недвижимости – Налог на прибыль – Платежи по займу

 

 

 

2.8 Расчет рентабельности вариантов по текущей стоимости кассовых поступлений

При ставке дисконтирования = 9%:

 

При ставке дисконтирования = 10%:

 

При ставке дисконтирования = 11%:

 

При ставке дисконтирования = 12%:

 

1. Кассовые поступления = см. Раздел 2.7, 10 строка

2. Рассчитываем кассовые поступления по годам с учетом коэффициента дисконтирования, который определяется как текущая стоимость реверсии, т.е. колонка №4 функции сложного процента или по формуле:

 

,

 

где K – коэффициент дисконтирования,

i – процентная ставка,

n – количество периодов времени.

3. Дисконтированные кассовые поступления = Кассовые поступления * Функция сложного процента

Подбираем процентную ставку, при которой суммарные кассовые поступления, определенные с учетом коэффициента дисконтирования, будут неотрицательны.

При этой процентной ставке инвестиции будут прибыльны. Дисконтируем с конца 2004 года.