Кумулятивный (суммарный) метод

Особенность данного метода расчета общего коэффициента капитализации заключается в том, что одна из двух составляющих коэффициента — процентная ставка (или ставка дохода на инвестиционный капитал) — разбивается на отдельные компоненты.[4]

К безрисковой ставке дохода прибавляются:

1. Поправка на дополнительный риск, который имеется на все другие (кроме правительственных долгосрочных облигаций) виды инвестиций. Общее правило при этом таково: чем больше риск, тем больше должна быть величина этой процентной ставки, чтобы побудить инвестора к риску.

2. Поправка на дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями. Чем более рискованны инвестиции (в отличие от вложений в правительственные облигации), тем более компетентного управления они требуют. Вознаграждение за управление инвестициями не адекватно комиссионным вознаграждениям, получаемым за управление недвижимостью или за брокерские услуги, так как эти затраты включаются в состав операционных расходов и вычитаются из выручки при определении прибыли. Размер этой поправки может быть в диапазоне 1-5%.

3. Поправка на низкую ликвидность фондов. Некоторые фонды можно реализовать на рынке за короткий период времени, однако для продажи других могут понадобиться годы, особенно если в соответствующем секторе рынка наблюдается спад деловой активности, как в настоящее время.

Таким образом, процентная ставка равна сумме безрисковой ставки, премии за дополнительный риск, премии за неэффективное управление и премии за низкую ликвидность. [6]

Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого бы то ни было риска невозврата». Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие – поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости. [1]

Что касается второй составляющей общего коэффициента капитализации — ставки возмещения капитала, то она рассчитывается как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.

Общий коэффициент капитализации по данному методу определяется путем суммирования процентной ставки, полученной кумулятивным методом, и ставки возврата капитала. Причем если стоимость фонда со временем не снижается, а повышается, то ставка возврата капитала должна применяться со знаком «минус» (-).

Пример 5: Стоит задача определения общего коэффициента капитализации кумулятивным методом. Известно, что:

o безрисковая ставка – 10%

o поправка на риск – 5 %

o поправка на неликвидность – 3%

o поправка на неэффективное управление – 2%

Время, которое необходимо для возврата капитала, составляет 5 лет.

Решение: Ставка возврата капитала составит 1/5=0,2;

R₀ = 0,1+0,05+0,03+0,02+0,2=0,4

Метод Эллвуда

Основными недостатками метода связанных инвестиций — заемного и собственного капитала, отмечаемыми специалистами, являются отсутствие учета продолжительности периода капиталовложений, а также снижения или повышения со временем стоимости объекта.

Член Института оценки США Л. Эллвуд в 1959г. предложил модифицированную формулу метода связанных инвестиций — заемного и собственного капитала, включающую упомянутые ранее не учитываемые факторы.

При этом он разработал специальные таблицы, облегчающие использование своей модифицированной формулы основывающейся на учете данных:

· Величина ипотечного кредита;

· Общая ставка капитализации чистого операционного дохода в текущую стоимость;

· Ставка дохода на собственный капитал, включающая доход на инвестиции и доход на возврат капитала (конечная отдача на собственный капитал);

· Стоимость объекта имущества, которая может быть профинансирована за счет кредита. [6]

Общий коэффициент капитализации:

(9), где

 - ставка дохода на собственный капитал;

M – отношение величины кредита к стоимости объекта;

Р – процент выплачиваемого кредита;

 - фактор фонда возмещения по ставке дохода на собственный капитал (колонка №3);

- коэффициент капитализации заемного капитала (или ипотечная постоянная);

 - изменение общей стоимости объекта;

 - общая норма изменения дохода;

j - коэффициент стабилизации дохода.

В этом случае, если доход и стоимость недвижимости не меняется, то общий коэффициент капитализации будет равен базовому коэффициенту капитализации:

(10)

Корректировка на изменение стоимости недвижимости производится с помощью части основной формулы:

.

Если стоимость объекта увеличивается, то общий коэффициент капитализации должен быть скорректирован в меньшую сторону. И наоборот, если ожидается уменьшение стоимости объекта, то общий коэффициент капитализации должен быть скорректирован в большую сторону.

Корректировка на изменение дохода производится с помощью знаменателя формулы:

Коэффициент j всегда положителен, поэтому при положительном изменении дохода общий коэффициент капитализации будет скорректирован вниз. При постоянном доходе знаменатель обшей формулы будет равен 1. [4]

Пример 6. Стоит задача определить стоимость недвижимости с применением общего коэффициента капитализации, если известно, что:

• чистый операционный доход - 50 000 у.е.;

• проектируемый период - 10 лет;

• условия кредита: норма процента - 9%, срок амортизации кредита (ежемесячные платежи) - 25 лет, доля заемных средств - 70%, изменение стоимости недвижимости - 20% потери, норма отдачи собственного капитала - 16%.

Решение: Применим для определения общего коэффициента капитализации общую формулу Эллвуда:

Следовательно стоимость недвижимости составит:

50000/0,1222=409165 у.е.